Toutes les règles à respecter pour réaliser des travaux en copropriété
Au sein d'une copropriété, la réalisation des travaux doit se soumettre à des obligations spécifiques en fonction du type de projet. Selon que les travaux concernent les parties privatives ou les parties communes, les règles diffèrent. Quels travaux nécessitent l’accord des copropriétaires ? Découvrez-le dans cet article.
Les travaux dans les zones privatives
Les travaux réalisés dans les parties privatives de l’un des copropriétaires ou travaux privatifs sont financés en intégralité par le propriétaire du bien. Ils ne nécessitent donc pas d’être soumis à l’acceptation des autres membres de la copropriété. Le propriétaire du bien est donc libre de choisir l’entreprise qui réalisera ces travaux. Ces travaux doivent cependant se soumettre à certaines règles et respecter les dispositions du règlement de copropriété.
Le statut de la copropriété, régi par la loi de 1965 définit les parties privatives d’un immeuble comme suit :
- Les sols et plafonds d’un appartement,
- Les cloisons, fenêtres, volets et persiennes,
- Les cheminées,
- Les portes d’entrée,
- Les équipements extérieurs (climatiseurs, radiateurs, etc.)
Ainsi, les travaux privatifs ne doivent pas modifier la destination de l’immeuble. Par exemple, la transformation d’un local commercial en habitation doit être soumis à l’accord de l’assemblée générale, tout comme les raccordements d’alimentation ou évacuations communes et les travaux sur mur porteur. Par ailleurs, ces travaux ne doivent pas empiéter sur les autres parties privatives ou sur les parties communes.
Les travaux dans les parties communes
Selon l’article 3 de la loi de 1965, les parties communes sont les parties dont l’utilité et l’usages sont communs à l’ensemble des copropriétaires ou à une partie d’entre eux. Sont considérés comme parties communes d’un immeuble les cours, parcs et jardins, les voies d’accès, les équipements communs, les coffres, gaines et têtes de cheminée, les locaux des services communs ou encore les passages et corridors.
Les travaux dans les parties communes doivent être décidés et votés en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires qui vont participer à leur financement. La nature des travaux à engager définit le processus à respecter et la majorité à obtenir lors des votes pour leur adoption. Chaque année, lors de l’assemblée générale ordinaire, les copropriétaires votent un budget prévisionnel. Celui-ci sert à couvrir les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble et aux interventions fréquentes dont le syndic se charge sans consulter les copropriétaires. Si les travaux à réaliser sont de plus grande ampleur, une assemblée générale doit être organisée pour permettre aux copropriétaires de voter la nature, le budget des travaux et le choix des professionnels retenus pour l’intervention.
Le syndic doit proposer au moins deux devis au copropriétaire pour respecter l’obligation de mise en concurrence des prestataires définie dans l’article 21 de la loi de 1965.
Les travaux légalement obligatoires
Certains travaux peuvent être rendus obligatoires par la loi. Il s’agit de travaux qui permettront à l’immeuble de répondre aux dernières normes en vigueur. La copropriété est alors tenue de réaliser ces travaux de mise aux normes en respectant les contraintes imposées par la loi. Ces travaux peuvent concerner la mise aux normes des ascenseurs, le ravalement des façades de l’immeuble, des travaux de salubrité, etc.
Les travaux urgents
Certains travaux sont à réaliser dans l’urgence pour préserver l’immeuble. Le syndic a pour obligation de veiller à la conservation de l’immeuble et d’administrer les parties communes. Lorsque la sauvegarde de l’immeuble est en péril, le syndic doit procéder à des travaux de sa propre initiative. Cela concerne uniquement les travaux qui répondent à un danger pour l’immeuble ou ses occupants.
Faut-il faire appel à un architecte lors de travaux en copropriété ?
Il y a des circonstances dans lesquelles l’intervention d’un architecte est obligatoire : si les travaux nécessitent un permis de construire et que la surface de plancher de l’immeuble est supérieure à 150 m2. Si les travaux ne font l’objet que d’une Déclaration Préalable, l’architecte n’est pas obligatoire.
Recourir à un architecte peut néanmoins avoir une réelle valeur ajoutée lors de travaux en copropriété. Certes, l’intervention d’un architecte à un coût mais elle permet une meilleure maîtrise du budget. L’architecte étudiera avec vous les différents contrats des prestataires présentés par le syndic et œuvrera pour vous permettre d’obtenir le meilleur tarif. Ses précieux conseils vous permettront de faire les bons choix. Enfin, le recours à un architecte peut vous permettre d’obtenir des subventions pour financer vos travaux. En général, on considère qu’il est préférable de faire appel à un architecte spécialisé dans les biens résidentiels collectifs pour des travaux dont le montant est supérieur à 30 000 €.
